토허구역 실거주 의무 유예, 정말 무주택자를 위한 정책인가

어제였던 5월 12일 국토교통부는 토지거래허가구역 내 주택 매수자의 실거주 의무를 한시적으로 유예하는 방안을 발표했다. 5월 9일 종료 된 다주택자의 양도세 중과 유예 종료에 따라 매물이 잠기는 ‘거래절벽’ 상황을 막기 위한 추가 조치로 보인다.

그간 토허구역에서 주택을 매수하면 허가 취득 후 4개월 안에 반드시 입주해 2년간 실거주해야 했는데, 이 규제가 사실상 임차인이 있는 주택의 거래 자체를 막아온 셈이었다. 이번 조치의 핵심은 5월 12일을 기준으로 이미 임대차 계약이 체결돼 있는 주택이라면, 매수자가 기존 임차인의 계약 만료일까지 입주를 미룰 수 있다는 것이다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하더라도 최대 2028년 5월 11일까지는 입주를 유예할 수 있다. 다만 매수자는 5월 12일 이후 계속 무주택 상태를 유지해야 하고, 허가 후 4개월 안에 등기를 마쳐야 하며, 신청은 올해 12월 31일까지만 받는다.

변화 상세

갭투자의 한시적 허용 논란에 대하여

이재명 대통령의 반박

이 대통령은 5월 11일 개인 SNS를 통해 “사실상 갭투자 허용이라는 주장은 억까에 가깝다”고 직접 반박했습니다. 이번 조치는 기존에 다주택자 매물에만 적용되던 실거주 유예 혜택을 ‘비거주 1주택자’에게도 똑같이 주어 매도 기회의 형평성을 맞추기 위함이라는 설명이다.

국토교통부 입장

국토부 역시 “입주 후 2년간 실거주해야 하는 토지거래허가제의 근본 틀은 유지된다”며 규제 지정 이전처럼 투기 목적으로 집을 자유롭게 사고파는 갭투자와는 본질적으로 다르다고 해명했습니다.

의미있는 영향력을 기대하기는 상식적으로 어렵다

거래량 증가 제한적

표면적으로는 토허구역 진입의 기회가 열린 것처럼 보이지만, 실제 혜택을 누릴 수 있는 범위는 극히 제한적일 것으로 보인다. 정부는 매물 잠김 현상이 일부 풀릴 것이라고 기대하지만, 실제 거래 활성화로 이어질 가능성은 낮다. 일부 고가 매물이 시세 방어용으로 시장에 잠깐 모습을 드러났다가 다시 거둬들여지는 정도의 효과에 그칠 가능성이 높다.

가장 큰 문제는 퇴거 자금 조달 경로의 공백

가장 큰 문제는 퇴거 시점의 자금 조달이다. 현재 전세퇴거자금 대출 규정은 매우 엄격하다. 6월 27일 이전에 전세계약과 매매계약을 모두 체결한 사람에게만 허용되기 때문에, 5월 12일 조치를 보고 새로 전세 낀 집을 매수하는 사람은 향후 규정이 바뀌지 않는 한 전세퇴거자금 대출 자체가 불가능하다.

남은 선택지는 1주택자에게 허용되는 생활안정자금 목적 주택담보대출인데, 한도가 1억 원에 불과하다. 국민 평형이라는 82㎡ 이하 서울 아파트 중위 가격이 15억을 넘었다. 외곽으로 상대적 홀대를 받던 노도강 금관구 아파트의 전세 보증금이 5억, 10억을 넘나드는 상황에서 1~2년 사이에 퇴거 할 임차인에게 돌려줄 전세보증금을 마련할 수 있는 현금 생산력 또는 자금 동원 여력이 있는 무주택자가 얼마나 되겠는가?

대응 전략

매수 검토 시 확인사항

토허구역 내 세 낀 집 매수를 검토한다면, 다음 사항을 면밀히 검토해야 한다.

• 임차인 퇴거 시점(계약갱신청구권 행사 여부 포함)까지의 정확한 기간 파악
• 현재 전세 보증금 규모와 2년 뒤 마련 가능한 자금 규모의 현실적 비교
• 생활안정자금 대출 외 추가 자금 조달 방안의 사전 검토
• 만약의 경우 헐값 매도 시 손실 규모 시뮬레이션

정책 변화 모니터링

전세퇴거자금 대출 규정이나 주택담보대출 한도 변화를 지속적으로 모니터링하는 것이 필요하다. 다만 현재의 정책 기조를 고려하면 규제 완화를 전제로 매수 결정을 내리는 것은 권장하지 않는다.