다주택자 양도세 중과 유예 종료 — 매도? 보유? 시나리오별 판단

이제 나흘 남았다. 2021년도부터 한 해씩 연장해온 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치가 5년 만에 공식 종료된다. 이재명 대통령의 집값을 잡겠다는 강한 의지가 반영 된 것중 큼직한 하나이다.

당장 이번 주말을 기준으로 변경이 되는데 연장 불가 입장을 낸 3월에는 비교적 다주택자들의 매물이 일부 나왔지만 현재 시장 분위기는 “급매가 쏟아진다”가 아니라 “집값이 더 오른다”고 판단하는 것 같다. 물론 서울에 집을 가지고 있는 다주택자들이 많이 줄어든 것도 한 몫 했을 것이리라. 이제 무엇이 어떻게 바뀌는지, 그리고 1주택·2주택·다주택 케이스별로 어떤 판단이 합리적인지 정리해 보았다.

1. 5월 10일, 정확히 무엇이 바뀌나

현행 다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 주택을 매도할 때 기본세율(6~45%)에 가산세율을 얹고, 장기보유특별공제(이하 장특공)를 배제하는 구조이다. 핵심 변화는 크게 두 가지로 요약된다.

첫째, 5월 10일 이후 양도분부터 가산세율이 부활한다. 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 기본세율 위에 얹힌다. 최고 구간에 걸리면 명목상 65~75%까지 올라간다.

둘째, 장특공이 다시 배제된다. 중과 유예기간에는 다주택자도 보유 기간에 따라 최대 30%(연 2%) 공제를 받았지만, 5월 10일 이후엔 0원으로 떨어진다.

정부는 4월 21일 국무회의에서 보완책을 함께 의결했다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 토지거래허가구역 내 주택이라 잔금이 늦어지는 경우, 그리고 세 낀 매물에 대한 실거주 의무도 최대 2년까지 유예받을 수 있는 구제 규정이다. (출처: 연합뉴스, 「5월9일까지 신청시 다주택 양도세 중과 배제…국무회의 의결」)

기준일은 계약일이 아니라 잔금일 또는 등기 접수일이라는 점이 가장 중요하다. 5월 9일 잔금을 치르지 못하면 보완 대책 적용 대상이 아닌 한 중과 부활을 그대로 맞게 된다.

2. 케이스별 세금 시뮬레이션

가정은 다음과 같다. 서울(조정대상지역) 아파트 1채를 매도, 취득가액 5억 원, 양도가액 15억 원, 보유 7~8년, 양도차익 10억 원. 필요경비는 단순화를 위해 제외했다. (계산 출처: 블로그 “양도세 중과유예 끝나면 어떻게 되나”)

케이스 ①: 1주택자 (비과세 요건 미충족)

1세대 1주택이라도 양도가액 12억 원 초과분은 과세 대상이다. 다만 다주택 중과와 무관하게 장특공(최대 80%, 보유+거주)이 그대로 적용되므로 5월 9일 전후 세금 차이가 거의 없다. 1주택자는 이번 이슈의 직접 당사자가 아니라고 봐도 무방하다. 단, 보완책 논의 과정에서 장특공의 거주·보유 공제율(현행 각 40%)을 손볼 가능성이 청와대에서 언급된 만큼 향후 변화는 주시해야 한다. (출처: 부산일보, 「청와대 “양도세 중과 유예 종료돼도 부동산값 안오른다”」)

케이스 ②: 2주택자

세 부담 차이는 약 2억 5,575만 원이다. 양도차익이 클수록 격차는 더 벌어진다.

케이스 ③: 3주택 이상 다주택자

가산세율이 +30%p로 더 가팔라져, 같은 조건이라면 **최고 구간 명목세율이 75%(지방세 포함 시 82.5%)**에 달한다. 사실상 양도차익의 상당 부분을 세금으로 내야 하는 구조가 된다. 다만 비조정대상지역 주택은 중과 대상이 아니므로 조정·비조정 여부를 반드시 확인해야 한다. 조정대상지역 여부는 취득 시점이 아니라 ‘파는 시점’ 기준이다.

케이스 ④: 일시적 2주택·상속·혼인 합가

세법상 비과세 특례 대상이라면 중과와 무관하다. 다만 처분 기한(일시적 2주택은 통상 3년)을 지키지 못하면 일반 다주택자로 분류돼 5월 10일 이후엔 중과를 그대로 맞는다. 처분 기한이 임박한 경우엔 5월 9일 잔금 일정 확보가 우선이다.

3. 시장은 “더 오른다”고 보고있다

중앙SUNDAY가 학계·연구기관 전문가 25명을 대상으로 한 설문에서 응답자의 64%가 유예 종료 이후 서울 집값 3% 이상 상승을 점쳤다. 하락 전망은 8%에 그쳤고, 전셋값은 모든 응답자가 상승을 전망했다. (출처: 중앙일보, 「5월 이후 집값?…전문가 64% “3% 이상 오를 것”」)

결국 양도소득세는 팔아서 양도를 하고 이익이 난 것에 대해 부과 되는 세금이니 만큼 세 부담이 무거워지면 다주택자는 팔지 않고 버티는 쪽을 선택할 가능성이 크다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “양도세 중과 유예 종료만으로 보유 주택 매도를 유도하기에는 한계가 있다”며 “서울은 이미 외곽까지 상승 흐름이 퍼진 상태”라고 진단했다. 한국부동산원 통계상 4월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 0.10% 상승했고, 강남 3구 둔화에도 성북·강서·구로구 등 비강남권이 상승세를 끌었다.

이른바 ‘매물 잠김(lock-in)’ 상황이다. 팔면 세금이 절반에 가까이 나가니 차라리 보유, 보유 매물이 줄어드니 가격이 자극, 그 결과 전세 수요까지 매매로 떠밀리지 못해 전셋값이 동반 상승하는 ‘이중 상승’ 시나리오다. 실제로 현재 전세 매물은 희귀하다고 할 만큼 적고, 하나 나와도 줄 서서 집을 보고 있다는 것이 현장의 상황 중계이다.

반면 정부 측은 결이 다른 전망을 내놓고 있다. 김용범 청와대 정책실장은 5월 4일 기자들과 만나 “2021년과 똑같은 패턴을 보이지는 않을 것”이라며, 6·27 대책과 10·15 대책 등 선제 조치가 누적된 효과를 근거로 들었다. 강남 3구·용산 매물이 아실 기준 46% 늘어났다는 점도 함께 제시했다. 또한 논란이 됐던 장특공 폐지에 대해선 “정부 입장과 무관하며 장특공은 당연히 유지된다”고 못 박았다.

요약하자면 시장 다수설은 ‘잠김으로 인한 상승’, 정부는 ‘이번엔 다르다’이다.

4. 시나리오별 판단 가이드

판단의 출발점은 세금이 아니라 본인의 자금 계획·생애주기라는 점을 우선 강조한다. 세금이 무서워 시장 사이클의 정점에 던지거나, 반대로 세금이 아까워 하락기까지 끌고 가는 모두 위험하다.

① 5월 9일 전 잔금이 가능한 매도 의사 보유자라면, 절세 효과가 명확하다. 위 시뮬레이션처럼 양도차익 10억 원 기준 2억 원 이상 차이가 날 수 있다. 다만 매수자를 급하게 찾느라 호가를 크게 낮추면 절세분이 가격 할인분으로 상쇄될 수 있으니 ‘세금 절감액 vs 호가 인하액’을 같은 테이블에 올려놓고 비교해야 한다.

② 잔금 일정상 5월 9일 통과가 어려운 경우, 이번 보완책에 해당하는지부터 확인한다. 5월 9일까지 계약을 체결하고 토지거래허가구역 등 행정 사유로 잔금이 늦어지는 경우, 또는 세 낀 매물의 실거주 유예가 필요한 경우 구제 규정 적용을 신청할 수 있다.

③ 장기 보유 의향자라면 굳이 흔들릴 필요는 없다. 전문가 다수의 ‘매물 잠김 → 가격 상승’ 전망은 보유자에게는 우호적인 시나리오이다. 다만 9월 이후 추가 부동산 대책 가능성이 항상 열려 있고, 장특공 공제율 조정 논의도 진행 중이라 보유세·양도세 양쪽을 모두 점검할 시점이다.

④ 비조정대상지역 보유자는 이번 변화의 직접 영향권 밖이다. 다만 정부가 시장 안정을 위해 조정대상지역을 추가 지정할 가능성은 상존한다. 매도 시점의 지정 여부에 따라 세 부담이 완전히 달라진다는 점을 잊지 말자.

⑤ 일시적 2주택 등 비과세 특례 대상이라면 ‘처분 기한’이 절대 기준이다. 기한 내 처분만 확실히 한다면 중과 부활은 무관하다.

5. 마무리

당장 닷세 후인 이번 주 일요일인 5월 10일은 단순히 세율이 오르는 날이 아니라, 2021년 이후 5년간 임시 모드로 돌아갔던 양도세 체계가 정상 모드로 복귀하는 날이다. 절세 골든타임은 명확하지만, 그 골든타임을 ‘내 상황과 무관하게’ 활용하려고 무리하면 오히려 손해를 본다.

지난 35년간 270차례 넘게 발표된 부동산 대책의 효과는 대부분 3~6개월에 그쳤다는 것이 학계의 공통 평가이다. 5월 9일은 분명 변곡점이지만, 변곡점 하나가 시장의 큰 방향을 결정하는 일은 드물다. 매도를 결심했다면 잔금일을 챙기고, 보유를 결심했다면 9월 이후 후속 대책 흐름을 챙기자. 결국 본인 포트폴리오의 균형이 답이다.

참고한 자료(출처)

• 연합뉴스, 「다주택자 양도소득세 중과유예 9일 종료」, 2026.5.2 — https://www.yna.co.kr/view/MYH20260502004300038
• 연합뉴스, 「5월9일까지 신청시 다주택 양도세 중과 배제…국무회의 의결」, 2026.4.21 — https://www.yna.co.kr/view/MYH20260421011400038
• 연합뉴스, 「‘5월 시한’ 양도세 중과유예 결정, 일단 미뤄」, 2026.1.8 — https://www.yna.co.kr/view/AKR20260108104000002
• 중앙일보, 「5월 이후 집값?…전문가 64% “3% 이상 오를 것”」, 2026.4.11 — https://www.joongang.co.kr/article/25419308
• 부산일보, 「청와대 “양도세 중과 유예 종료돼도 부동산값 안오른다”」, 2026.5.4 — https://www.busan.com/view/busan/view.php?code=2026050417262557139
• 블로그(매틸다), 「양도세 중과유예 끝나면 어떻게 되나? 2026년 5월 9일 전후 변화」 — https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=matilda0222&logNo=224175550135