내 집 마련의 첫 관문, 정책대출 디딤돌대출 가이드

요즘 주택 구입에 있어 전액을 모두 현금으로 사는 사람은 TV 스타나 제벌, 코인 대박러 외에는 대부분 없을 것이기에 주택 구입을 결정했다면 가장 먼저 확인해야 할 것이 대출이 얼마나 나오는지 일 것이다. 그중 금리가 중요하다고 생각하는 이들 특히 고정금리를 선호하는 이들은 자신이 정책대출 대상이 되는지 여부를 먼저 봐야 한다.

정책대출은 시중 은행의 대출보다 낮은 금리와 긴 대출 기간이라는 두 가지 강력한 장점을 제공하지만, 소득·자산·주택가격·무주택 요건이 까다롭기 때문이다. 조건만 충족한다면 이보다 유리한 선택지는 없으므로, 주택 구입을 앞두고 있는 모든 사람에게 반드시 우선적으로 알아봐야 하는 정보이다.

주택구입용 정책대출 중 가장 널리 이용되는 것이 바로 디딤돌대출인데 정부가 무주택 서민의 주택 구입을 돕기 위해 운영하는 이 대출은 일종의 정부 지원 모기지라고 생각하면 된다. 하지만 누구나 받을 수 있는 것은 아니며, 정확한 조건을 파악하고 준비하는 것이 필수로 이 글에서는 디딤돌대출의 핵심적인 사항을 정리한다.

디딤돌대출의 기본 조건과 한도

디딤돌대출은 무주택 세대주를 대상으로 하며, 부부합산 연소득 6천만 원 이하여야 하는데, 생애최초 또는 2자녀 이상 가구는 7천만 원 이하, 신혼가구는 8,500만 원 이하까지 소득 기준이 완화됩니다. 순자산은 5.11억 원 이하여야 하며, 이는 디딤돌 대출을 이용하는 모든 대상자에게 동일하게 적용된다.

대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하이며 주택가격은 5억 원 이하로 5억이 넘는 집은 안 되는데, 다만 신혼가구나 2자녀 이상 가구는 6억 원 이하의 주택도 구입할 수 있다. 금리는 연 2.85~4.15% 수준으로 책정되어 있으나 소득 구간, 만기, 대출 유형 등에 따라 달라지며 정책 변경에 따라 수시로 바뀌기에 이 글을 보는 독자가 보는 시점과 주택을 실제 구매하는 시점에 따라 다를 수 있어 기금e든든 사이트의 공식 고시 금리를 다시 확인 할 필요가 있다.

현재 일반 대출자는 최대 2억 원, 생애최초는 2.4억 원, 신혼 또는 2자녀 이상 가구는 3.2억 원까지 대출받을 수 있다. 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년 중 선택 가능하며, LTV(주택가격 대비 대출금 비율)는 70%, DTI(소득 대비 부채비율)는 60% 이내이다.

디딤돌대출이 특히 유리한 경우들

디딤돌대출은 생애 처음으로 집을 사는 사람에게 가장 유리하다. 또한 신혼부부, 자녀가 있는 무주택 가구, 그리고 사려는 집의 가격이 정책대출 기준 안에 들어오는 경우 큰 도움이 됩니다. 장기 고정금리나 5년 단위 변동금리처럼 안정적인 금리 구조를 선호하는 사람들에게도 좋은 선택지이다. 시중은행 대출보다 낮은 금리로 오랜 기간에 걸쳐 빌릴 수 있다는 점에서, 금리 변동에 따른 부담을 덜고 싶은 주택 구입자에게 특히 매력적이라 할 수 있다.

디딤돌대출 신청 전 반드시 알아야 할 주의사항

디딤돌대출에는 실거주 의무가 있다.

대출 실행 후 일정 기간 안에 전입하고 2년 이상 실제로 거주해야 하며, 이를 어기면 대출금 회수 사유가 될 수 있다는 점을 명심해야 한다. 또한 2024년 6월 19일 신규접수분부터는 대출기간 중 1주택 유지 의무도 적용 되고 있다. 즉, 디딤돌대출을 받은 상태에서는 추가로 주택을 취득하기 어려워졌다는 의미입니다. 이는 재테크 목적의 다주택 보유를 제한하기 위한 조치로, 신청 전에 반드시 이 점을 고려해야 한다.

신생아 특례 디딤돌대출이 더 유리할 수도!

최근 2년 안에 아이를 낳았거나 입양한 가구라면 신생아 특례 디딤돌대출을 먼저 확인하는 것이 좋다. 일반 디딤돌대출보다 소득 기준과 주택가격 기준이 훨씬 완화되어 있기 때문이다. 신생아 특례의 적용 기준은 대출접수일 기준 2년 내 출산·입양이며, 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용된다.

신생아 특례 디딤돌대출의 소득 요건은 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 1.3억원 이하, 다만 대출신청인과 배우자가 모두 소득이 있는 경우 합산 총소득이 2억원 이하인 자(부부 각 1인의 소득이 1.3억원 이하)이다. 순자산은 일반 디딤돌과 동일한 5.11억 원 이하이며 가장 큰 차이는 주택가격 기준인데, 신생아 특례 디딤돌은 주택가격 9억 원 이하까지 가능하다. 일반 디딤돌은 5억 원(신혼·2자녀 이상 6억 원) 이하가 기본이므로, 신생아 특례가 훨씬 더 큰 폭으로 완화된 것인데 합계 출산율이 1미만인 국가에서는 당연한 일이라고 생각된다.

금리는 연 1.8~4.5% 수준이며, 최대 4억 원까지 대출받을 수 있다. 생애최초 대상자의 경우 LTV를 80%까지 올릴 수 있지만, 수도권이나 규제지역에서는 70%가 적용되며 대출 기간은 10년, 15년, 20년, 30년 중 선택 가능하다.

신생아 특례 디딤돌이 유리한 경우

신생아 특례 디딤돌은 최근 2년 내 출산 또는 입양한 가구의 최우선 검토 대상이다. 특히 일반 디딤돌의 소득 기준을 초과하지만 신생아 특례 기준에는 들어오는 경우 좋은 기회라 할 수 있다. 또한 6억 원 초과 9억 원 이하의 주택을 사려는 경우 신생아 특례만이 가능하므로, 이 가격대의 집을 노리는 가구에게는 필수 확인 항목이다. 더불어 기존 주택담보대출을 더 낮은 금리로 갈아타고 싶은 1주택자라면, 신생아 특례 디딤돌의 대환대출 옵션을 활용할 수도 있다.

주택 구입 시 정책대출 확인 순서

집을 살 계획이라면 다음 순서로 확인하는 것이 가장 현실적이다. 먼저 최근 2년 내 출산·입양 가구인지 확인하고, 해당된다면 소득과 주택가격 기준이 더 유리한 경우가 많기 때문에 신생아 특례 디딤돌대출을 우선 검토해야 한다. 신생아 특례 대상이 아니라면 일반 디딤돌대출 대상이 되는지 따져봐야 하는데 이때 소득, 자산, 무주택 조건 모두를 확인해야 한다. 마지막으로 정책대출 한도가 실제 필요 금액보다 부족하지 않은지 계산해 보아야 한다. 정책 대출은 이자율이 낮은 반면 총 한도 부분에서 시중 은행 대출보다 한도가 작기 때문에 이 과정에서 한도가 부족하면 추가로 시중은행 대출을 고려해야 하므로, 미리 계획하는 것이 중요하다.